最能解決問題的融資手段是REITs
進入21世紀以來，全球的房地產行業都進入了“地產資本”時代。全球的有識之士早已看清，房地產業只有通過資本運作，滿足日益增長的巨額資金需求，才能獲得持續健康穩定發展。早在1990年，諾貝爾獎獲得者威廉夏普和默頓米勒兩位教授，就在實證分析和邏輯推導的基礎上預言，不動產證券化是21世紀全球金融業的發展趨勢。現在，中國的許多房地產企業在經濟結構調整中，把相當的精力轉到融資，特別是證券化的融資方面，希望能增強資本實力，搶占競爭的制高點。我認為，在開辟多元化的融資渠道和方式中，最有前途、最能解決問題、最有戰略意義的融資手段，是設立和發行房地產信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs)。
我國自20世紀90年代以來，房地產市場和證券市場就成為兩個快速發展的市場。從房地產市場來看，房地產業從20世紀90年代后期開始迅速發展，年均增長率高達37.8%，而且，由于中國居民對房屋的剛性需求，以及城市化建設進程加快，在今后許多年仍將有很大發展空間。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行為了降低風險，提高了房地產項目的貸款條件，而且房地產區域市場出現嚴重泡沫，房價不合理上漲。因此，房地產行業迫切需要開辟銀行外的融資渠道，以解決項目開發和經營的資金來源問題，同時需要改變傳統的“建房、賣房”經營模式，形成“建房、經營”的新模式，以解決房地產企業的商業模式創新問題。
從證券市場來看，目前我國證券市場面臨著產品結構不盡平衡的問題，即風險結構不合理。在可交易的投資產品中，大約80%為風險較高的股權類產品，只有約20%為債券類低風險產品。如何發展新的風險較低的投資品種，完善證券市場的產品結構，滿足投資者的需求，是我國證券市場發展的一項重要任務。
REITs不再是一個陌生的金融名詞
REITs是近幾年來中國房地產金融創新的熱點議題，也是中國房地產企業和境內外投資者合作的重點。REITs自從1960年在美國誕生以來，已經成為一種成熟的投資基金模式。REITs實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，募集社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構進行經營管理，且這種REITs的股份或收益單位在證券場所掛牌交易。REITs不僅為房地產業的發展提供了除銀行外的融資渠道，而且為投資者提供了收入穩定、風險較低的股權類投資產品。
從2005年下半年開始至今，我國的金融業和房地產業對開發REITs產品進行了許多探索，許多房地產企業與境外的REITs建立戰略伙伴關系，聯手對國內的房地產項目投資。這些境外REITs主要采取私募股權基金的方式進入中國大陸，與境內房地產開發企業進行新項目合資，然后與房地產開發商按持股比例分享利潤。有的境外REITs對境內房地產開發企業直接投資參股，或合資成立新的投資公司;有的境外REITs在境內直接成立投資公司，進行項目投資和開發。在境外REITs看好中國房地產市場，紛紛主動“走進來”的同時，中國境內的房地產企業也試圖“走出去”，到香港或新加坡證券交易所上市，以獲得境外投資者特別是中小投資者的資金。例如，越秀投資采用紅籌股等方式于2005年在香港證券交易所上市，成為內地首家在香港發行REITs的上市公司。越秀投資作為廣東省在香港設立的“窗口公司”，打包其旗下的內地物業，在香港發行REITs上市，具有里程碑意義。
中國發展REITs的敏感問題
我們相信，隨著房地產業和金融業的不斷發展，可能在不久的將來，中國將會誕生具有完整意義的REITs。
中國發展REITs，需要開通兩條發行上市途徑：一是發展本土REITs;二是開通境外發行上市渠道。只有利用境內境外兩個市場、兩種渠道，才能疏通房地產企業資金循環通道，從根本上改變房地產業融資過度依賴銀行的問題，使中國房地產企業真正走上健康發展之路。
中國發展REITs，需要建立和完善相關的房地產信托業法律制度和REITs稅收制度。這是中國REITs得以發展的前提條件。境外REITs發展比較成功的國家和地區，無一不是先建立完善的法規制度和規范的市場運作機制，制定合理的稅收優惠制度，爾后才有REITS的實質性發展的。這兩個問題恰恰是中國立法的敏感和困難問題，也是比較陌生的問題。
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