2009年已經過去一半，回望過去的半年，青島的二手房市場并不算平靜。從1月份市場低迷，到2月的略微復蘇，再到4、5、6月的成交逐步放量，“回暖”的基調為上半年的二手房市場最終定音。
上半年，二手房市場突出的特點就是交易量上升和房價的不同幅度上漲，許多對樓市有著敏感神經的中介，紛紛通過兼并、開新店等方式擴張門店數量;另一方面，不少中介開始忙著招兵買馬，為搶占下半年市場做準備。
交易量超新房
今年上半年，我市二手房成交量走出一條上揚的曲線。據相關部門統計，2009年以來，島城二手房交易量持續看漲，尤其是進入三月份之后，交易量陡然猛增，四月份市內四區的簽約量更是突破了3000套。五月份島城市內四區二手房成交2773套，成交量較4月份略有下降。六月份，全市二手房成交量依然保持在高位。
據了解，今年1—5月市內四區新建商品住房銷售8880套，而二手房方面，市內四區二手住房成交登記11657套，如不出意外，再加上六月份的成交，上半年市內四區的二手房成交量無疑將反超新房。
“從1月份以來各個門店都很熱鬧，看房的、掛房的、簽約的，平均每個門店月成交量在15套左右，而去年僅僅為三四套。其中4、5月份表現最優。”22世紀不動產市場部負責人告訴記者。
上半年的市場火爆與政策引導有很大關系。自 2008年11月1日起，國家出臺了一系列稅收優惠政策，對個人買賣住房給予稅收免征或退稅的優惠。目前，市地稅征收局二手房交易退免稅累計受理申請已達2000余份。
據21世紀不動產青島區域總經理劉剛分析，二手房交易的“小陽春”具有多重原因，一方面國家相關政策開始顯示宏觀調控的力量，而在這之前被限制的剛性需求很好地得到了釋放，相對來說較低的二手房價格水平也促進了購房者的出手決心。在多重原因的促進下，島城二手房交易量上升也是在預料之中。
價格現“倒掛”
從價格上來說，伴隨著二手房交易量的放大，我市上半年的二手房交易價格也逐步走高。據統計，今年1—5月份我市二手房交易均價為每平方米4345元，同比上漲4.82%。
有關人士認為，年后市場信心的恢復，導致二手房銷售市場成交量大幅回暖，從而帶動了價格的小幅上揚;而隨著島城前幾個月二手樓市的持續回暖，后入市房源價格相對較高，同時部分業主看到樓市回暖，跳價現象明顯，導致成交價格有所上漲。
此外，不少區域還出現了新房與二手房價格“倒掛”的現象，在市南、市北和四方三區域尤為明顯。
惠百家不動產運營總監趙明東認為，“新房和二手房市場價格的‘倒掛’并不是什么新鮮事物，但在今年表現得比較突出。究其原因，除了受到二手房市場回暖從而價格上調的影響外，新開樓盤的低價入市也是另外一個重要原因。”
據了解，節后新建樓盤開發商多采取低價入市的謹慎營銷策略，如合肥路沿線的中房福嶺嘉苑、新僑花園、竹韻山色等新開樓盤，開盤價多在6000元/平方米左右，而同地段相隔不遠的二手房均價多在7000元/平方米，因此出現了新房與二手房價格“倒掛”的現象。
中介忙擴張
“沒有淡季的市場，只有淡季的心態。”這是中介行業廣為流傳的一句話。從2008年下半年開始，觀望是市場的主旋律，不少房產中介公司都經歷了裁員、關店等種種冷遇。從今年二月初，潛在購房者的觀望情緒開始慢慢弱化，島城各品牌中介公司業務又繁忙了起來。
“中介行業的變動總是走在樓市最前面。去年，中介機構數量縮減，成為整個樓市進入寒冬的信號。而今年上半年，各大中介機構卻有著擴張的沖動。開年的良好業績，已經讓21世紀、青房置換、22世紀、惠百家不動產、太平洋房屋等一些具有實力的品牌中介充滿信心。”一位業內人士表示，甚至一些去年緊縮門店的中介，也表示準備恢復去年門店的人員配置，除了四處招兵買馬儲備房產經紀人，很多中介還在奮力搶店。
“市場好，不開店不行。哪兒成交量高，就在哪兒多開店。不少中介公司，三四月份的成交量比2007年最高峰的時候還火。”然而，也有一些業內人士認為，這輪剛性需求消耗過后，樓市在下半年有可能遇到新的瓶頸。一家剛開了新店的中介負責人告訴記者，“雖然開了些門店，但心里并不踏實，主要是未來的經濟走勢還不太明了。”
租賃市場下滑
自今年二月份以來，島城二手房交易量持續居高不下，相比而言，房屋租賃市場卻逐漸走“下坡路”。
業內人士認為，上半年的租賃市場主要呈現兩個特點，一是隨著二手房市場買賣的好轉，不少房源由轉售為租改為轉租為售，導致上半年掛牌的出租房源尤其是中高檔房源減少;二是受到經濟形勢的影響，寫字樓和高檔住宅的租金出現下滑，而中低檔二手房的租金水平則與去年持平。
“現在看房買房的人多了，租房的人卻明顯少了很多。”對于租賃市場的低走現象，一位業內人士指出，大部分的租賃需求在二三月份基本上釋放完畢，此外，去年因觀望而推遲進入市場的需求人群不斷涌入新房和二手房市場，也使得租賃需求的缺口進一步拉大。
“去年下半年，市場整體低迷不振，二手房市場交易量下挫，而房屋租賃市場開始進入旺季。隨著今年二手房買賣市場成交數據的持續上揚，部分房主開始從轉售為租轉換為轉租為售，這也是近期租賃掛牌減少的主要原因。”
下半年被看好
對于今年下半年的二手房市場走向，不少業內人士表示樂觀，這從近期我市多家大型中介公司大幅擴張、新增加盟店可見端倪。
21世紀不動產青島區域總經理劉剛認為，在經歷了三、四月份的爆發增長之后，市場重歸理性也在情理之中，更好的平衡供需雙方的關系后，市場自身的調節作用伴隨著相關政策的進一步深化將使交易量穩定回升。二手房在經歷傳統的夏季平穩期之后，九、十月份的交易曲線仍有可能實現四月份的復制。
業內人士表示，自去年11月份我市頒布的支持居民購房的五項新政以來，優惠的稅費政策使得大量的剛性需求被釋放出來，但是此政策僅僅執行到今年年底，明年是否會延續利好政策還是個未知數，這將促使購房者在下半年出手，以享受稅費優惠政策。
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