慧聰空調制冷網訊 通過歷史數據研究，我們發現空調銷售滯后于新建商品住宅銷售大約5個季度，新建商品住宅引致的空調需求對空調內銷的貢獻約30%~40%。就新房交付對空調需求的影響來看，2017H2~2018Q1，新房引致需求對空調內銷的拉動作用不是在減弱，而是在增強。
新建商品房交易主要帶來家電的新增需求。如果市場上的房屋全部以現房進行交易，那么判斷家電與房屋銷售的關系就變得相對簡單，但實際上我國的新房交易以期房為主。期房從預售到交付通常需要1~2年，因項目不同而有別，疊加消費者本身購買家電的決策周期、家電自身渠道庫存等影響，給我們研究房地產與家電銷售之間的關系造成了困難。我們通過觀察銷量增速和計量建模對比驗證，得到了上述結論。
有別于市場的觀點
就空調增速拐點和需求來說，對房地產滯后期的不同認知將產生預期差。一種流行的觀點認為，家電滯后于地產大約3個季度。由于新房銷售增速高點出現在2016.04，尤其是2016.10房地產行業重磅調控政策密集出臺后回落的更快，那么推后來看，從2017Q2開始，房地產對空調需求的拉動作用將減弱。我們不認可這種觀點：
一方面，新房單月銷售面積從2015年以來持續保持同比正增長，這意味著最終對空調的需求絕對量也在不斷增長，即總量上來看房地產對空調需求的拉動作用并未減弱。
另一方面，我們參考新房銷售滯后3個季度還是5個季度來預測2017.08~2018.03的空調銷售走勢結果有別。由于滯后5個季度的房地產銷售增速在2017.08~2018.03區間高于滯后3個季度的情景，所以如果按照新房滯后3個季度的增速走勢進行判斷，我們預計2017.08~2017.12空調內銷量YoY-10%，2017全年YoY+31%，2018Q1內銷量YoY-7%；
如果按照新房滯后5個季度銷售走勢判斷，那么對應2017.08~2017.12空調內銷量YoY+11%，2017全年內銷量YoY+40%，2018Q1內銷量YoY+5%。
愛遲來，但不缺席
新房交易引致需求是家電新增需求的主要構成?；仡櫞饲皥蟾妫覀儗⒓译妰刃璨鸱譃楦滦枨蠛托略鲂枨?。更新需求，即家里原來就有家電但需要更新換代，可能是因為原有家電產生故障，也可能是因為技術進步創造了能更好滿足生活需要的新式家電。新增需求，又可以進一步劃分為2類：1）新建住房帶來的需求，這也是我們接下來討論的重點；2）家電的添置，隨著生活水平提高，購買數量更多的家電。
期房交房延遲導致家電需求的釋放滯后于房地產銷售本身。如果市場上的房屋全部以現房進行交易，那么判斷家電與房屋銷售的關系就變得相對簡單，但實際上我國的新房交易以期房預售為主。根據國家統計局數據，從2005年到2010年，期房在商品住宅交易面積中的占比從57%提高至77%，2011年至2016年穩定在77%~78%之間。期房的交付時間滯后于預售，由此引致家電需求的釋放滯后于期房銷售本身。
期房從預售到交房的周期有長有短，通常1~2年。這是因為，在不同地區政府批準預售的標準不同，有的城市需要項目主體結構封頂，有的城市只需要施工進度達到“正負零”即可申領預售許可證，還有些操作不規范的開發商可能無證提前銷售；此外，項目規模大小、開發商實力不同、天氣因素等等也會影響施工進度。根據我們調查統計，一般新建住宅項目交房周期在1~2年。
其他一些因素也會影響家電對地產的滯后期。比如，銷售房屋精裝修的影響：低配版的精裝修可能只是“四白落地”（粉刷墻壁+地面鋪磚），沒有購買空調、洗衣機等家電；但高配版的“軟裝”就包含了空調、洗衣機等，這會使家電購買時間比交房提前。又如，在中國北方秋冬季無需空調，這樣的家庭可能會在入夏后才購買空調。此外，還有商家促銷、氣候變化等也會影響消費者購買家電的時機。
遲來多久？空調滯后于房地產銷售約5個季度
根據歷史數據統計規律，空調大約滯后于新房銷售5個季度。對比新建商品住宅和空調內銷出貨量的增速圖，我們發現新房滯后約5個季度和空調內銷增速曲線在主要趨勢上表現較為一致。
在增速圖中，2007~2010年期間，看似房地產與家電銷售增速基本上同步（或滯后1Q），反而地產滯后5個季度的增速卻顯得不匹配。對此，我們認為可能有這樣幾方面的原因：
1）2008-2010年間中國經濟有著特殊的歷史背景，造成了空調和地產銷售增速表現為同步的“巧合”。2008年國際金融危機爆發，對中國經濟產生了大的負面影響，2008年國內房地產市場出現了調整，同時空調的內銷也出現負增長，本應因之前地產高增長帶來的空調銷售增長未能實現，在增速圖中表現為同時下降。由于我國政府積極應對，2009年中國整體經濟恢復了增長，疊加“家電下鄉”政策在全國范圍內啟動，空調、房地產都在2008年的低基數上取得了高增長，在增速圖中表現為同時上行。這一增長過程延續到了2010年。
2）2007~2010年期間，現房相對期房來講，對空調銷售的影響力仍比較高，也可能是部分原因。根據國家統計局數據，從2005年~2010年，期房在商品住宅交易面積中的占比從57%提高至77%。這段時間現房占比略高，因此由于期房帶來的空調滯后于地產的周期并不像2011年及以后那么明顯。同時，該時期空調尚處于低普及程度階段，存量少、更新需求占比小，以新增需求為主，因此地產對空調新增需求貢獻高，波動聯系更緊密。
我們用計量建模也得出了同樣的結論。通過空調內銷量和新建商品住宅銷量的回歸模型，我們發現新房滯后約5個季度的擬合效果最好（見下圖表）。
愛有多深？新房對空調內銷貢獻3~4成
根據我們測算，由于新建商品房引致的空調新增需求在內銷中占比約為30%~40%。歷年房地產對空調內銷的貢獻比例見下圖。
計算辦法及假設條件如下：
1）根據國家統計局公布的新建商品住宅銷售面積和當年對應的套均面積，換算得出當年銷售的新建商品住宅套數；
2）假設空調購買滯后于新建商品住宅5個季度；
3）新建商品住宅對空調的需求為套均2.1臺。
數據表明，空調的新增需求中，添置需求仍占一定比重。在此前報告《掀開空調的天花板》中，我們曾以另一種思路測算過空調的新增需求，下面的圖表對比了此前模型測算的新增需求和由住房引致的新增需求，兩者的差值即代表了添置需求。未來，隨著空調普及率和保有量的提升，添置需求將減少。
預期差：2017H2~2018Q1，房地產對空調需求的拉動并未減弱
就空調增速拐點和需求來說，因房地產滯后期的不同認知進行預判將產生預期差。一種流行的觀點認為，家電滯后于新房銷售大約3個季度。由于新房銷售增速高點出現在2016.04，尤其是2016.10重磅調控政策密集出臺后回落的更快，那么推后來看，到2017Q2開始，房地產對空調需求的拉動作用將減弱。我們則認為并非如此，由于滯后5個季度的房地產銷售增速在2017.08~2018.03區間高于滯后3個季度的情景，所以我們比之預期可以更樂觀些。新房單月銷售面積持續保持同比正增長，就意味著最終對空調需求的絕對量也在不斷增長，房地產對空調需求的帶動，將在接下來幾個季度里繼續發揮作用。從2017H2開始，我們看到2016年至今售出的新房將逐步進入交付期，對空調的需求形成了有力支撐，因而2017H2雖然基數高了，但增速回落趨勢有望好于預期，對2018Q1的空調銷售也可以更樂觀些。
參考地產滯后3個季度還是5個季度來預測2017.08~2018.03空調的銷售走勢結果有別。我們測算，如果按照新房滯后3個季度的增速走勢進行預測，我們預計2017.08~2017.12空調內銷量YoY-10%，2017全年YoY+31%，2018Q1內銷量YoY-7%；如果按照新房滯后5個季度銷售走勢判斷，那么對應2017.08~2017.12空調內銷量YoY+11%，2017全年內銷量YoY+40%，2018Q1內銷量YoY+5%。
值得注意的是，本文的討論圍繞基礎需求展開。在具體的季度，空調的銷量還受到天氣、廠商出貨政策等因素的影響。
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